Es muy habitual encontrar casos en los que el Cliente, tras haber abonado religiosamente todas las cuotas de su préstamo hipotecario durante años, llega por fin al pago del último plazo.
Es cierto que en ese momento queda amortizando totalmente el préstamo. Pero no hay que olvidar que es precisamente al Cliente a quien le interesa conservar una prueba documental de que ese pago final se ha producido, y que acredite que el Banco ha quedado totalmente satisfecho.
Esto, que a simple vista no parece tener importancia, puede causar luego importantes inconvenientes. En primer lugar, porque el paso del tiempo (a veces, bastantes años) puede luego hacer muy complicado buscar y encontrar los antecedentes documentales que permitan probar que se pagó todo el préstamo. En segundo lugar, los procesos de quiebra, fusión o adquisiciones de bancos por otros más grandes a veces causan problemas de búsquedas en archivos.
Por todo ello, lo más recomendable es que cuando se paga la última cuota, inmediatamente se exija al Banco, al menos, la emisión de un certificado de saldo cero (o carta de cancelación «económica», como se le llama también en el argot bancario). Consiste en un documento que emite la sucursal, acreditando que el Préstamo ha sido totalmente pagado. Debería incluir el número de préstamo, los datos del Cliente, el número de Finca Registral afectada por la carga hipotecaria, y el importe de principal que se ha satisfecho totalmente al banco.
El siguiente paso sería solicitar al Banco que sus apoderados se personen en Notaría, y otorguen la Escritura Notarial de Cancelación de Hipoteca, que luego habrá que llevar a inscribir al Registro de la Propiedad, para que el inmueble quede «limpio» de la carga. Actualmente, no existe tributación si se trata de una vivienda. El coste del Notario y Registro deberá afrontarlo el Cliente (actualmente, son importes relativamente reducidos, tras diversos cambios legales).
Ahora bien, una práctica extendida en estos momentos entre la Banca es aprovechar ese momento para tratar de cobrar al Cliente una comisión (unas veces de 90.-€ + IVA, otras 100.-€+ IVA) sencillamente por emitir el certificado, o por el desplazamiento de los apoderados a Notaría. O incluso intentar aprovechar para que el Cliente autorice al propio banco a hacer las gestiones, a precios muchas veces poco competitivos. En nuestra opinión, esta es una mala práctica, que incluso el Banco de España considera improcedente en su Memoria de Reclamaciones 2016 (pags. 98 y 99), donde concretamente se expone:
“Según el art. 82 del texto refundido de la Ley Hipotecaria, y de acuerdo con los criterios de buenas prácticas bancarias, el DCMR considera que las entidades no están legitimadas para el cobro de importe alguno por la simple emisión de un certificado de cancelación económica de la deuda ni, alternativamente, por su comparecencia en notaría si la declaración de cancelación de aquella se incorpora en escritura pública.
Así, la comisión remunera la preparación de la documentación necesaria, a petición del cliente, para que sea la entidad la que realice las gestiones y tramitaciones precisas para la cancelación registral de la hipoteca. Es por ello por lo que el DCMR exige que se acredite que se ha prestado un verdadero servicio al cliente, supuesto ante el que estaríamos si la entidad hiciera las veces de gestoría, sustituyendo a esta en la tramitación completa de la operación, sin que quepa incluir en este supuesto:
– La entrega al cliente de la documentación justificativa de la extinción de la obligación contractual frente a la entidad (la emisión de un certificado de deuda cero).
– El simple desplazamiento del apoderado de la entidad a la notaría que a esos efectos indique el cliente, ya que, en estos supuestos, la actividad desarrollada no es otra cosa que el consentimiento otorgado por el acreedor hipotecario (exigido por el artículo 82 de la Ley Hipotecaria) para la cancelación de una inscripción hecha a su favor en virtud de escritura pública.
– La recopilación de la documentación y antecedentes referidos al préstamo cancelado, junto con la minuta de la escritura de carta de pago y cancelación de hipoteca”.
